Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

   Прошлый пост про жилую недвижимость читайте . ПИК — крупный застройщик Москвы и ближнего Подмосковья. Он на слуху наравне с Мортоном и МИЦом, поэтому про надежность писать излишне. У всех их новостроек есть большой минус: (около) конечные станции метро, до которых просто охуеешь добираться из центра. Но, господа, метро растет. Я ещё совсем молод, но прекрасно помню времена, что Выхино являлось жопой мира. Теперь жопа переместилась в Котельники. Не исключено, что через 5-10 лет жопа мира опять передвинется в Лыткарино или даже Жуковский, а Котельники будут вполне себе средним районом со своими плюсами и минусами.

   В этой статье расскажу о ещё одном способе увеличить доходность жилой недвижимости: разделение на студии. Покупаем что-то условно большое, делим на маленькое, сдаем по отдельности. В теории должно быть выгодно.

   Блог потихоньку скатывается в «арендно-инвестиционный». Про фишки на сайтах писать бессмысленно, всё равно палить не буду. А переливать из пустого в порожнее — неинтересно.

Содержание

Резюме проекта

Тип: инвестиции в жилую недвижимость (новостройки)

Входной ценник: 4 млн., с ипотекой от 1600к для вебмастеров/фрилансеров и 800к для наемных работников

Доходность: 11% годовых без ипотеки

Риски: низкие

Доп.возможности и плюшки:

  • совместное инвестирование
  • подмосковная прописка
  • низкие ставки по ипотеке
  • можно заюзать мат.капитал
  • очень близко от метро (1 мин. пешком) — редко встречается

Две студии из однушки

   Ценник  3 900к. Площадь 35.4 квадрата, два стояка. Буквально 2 месяца назад можно было приобрести эту хату за 3.6 ляма. +8% рост, некисло, да? А всё потому, что на самом старте продаж самый вкусный ценник. Проходит неделя и разбирают лучшие этажи. Ещё 2-3 недели и цена начинает расти.

13

   Суть проекта заключается в том, чтобы разделить однокомнатную квартиру на две студии (16.5 и 17.5 квадратов). Идея не нова, её уже лет 5 или 6 обсасывают даже на ютубе. Впрочем, мало кто занимается подобными перепланировками, так как в живую я таких квартир не встречал (возле метро). Даже на Авито или Циане почти нет маленьких студий. То, что их дефицит — факт. Либо быстро разбирают, но тоже маловероятно, всё равно заметил бы в архиве.

   Эта планировка хороша тем, что потребуются минимальные телодвижения для перепланировки и узаконивания:

13

   Стену в коридоре мы снесем, красными показаны новые стены, которые потребуется возвести. Объем очень маленький, можно сделать даже из влагостойкого гипсокартона. Межкомнатные двери перенести — тоже не проблема.

   Теперь, что касается юридической части. Мы будем вносить изменения в план БТИ до постройки санузла в студии №1 (левая). То есть формально этот санузел — кладовка, в которой стоит унитаз. Дело в том, что размещение ванных и туалетов на территории кухни запрещено, кроме (если не ошибаюсь) первого этажа или этажа, под которым все помещения — нежилые. Отхватить такой этаж не всегда удается, поэтому буду писать для любого этажа дома.

   Газ отрубим сразу, это решается заявлением в МежРегионГаз, ГазПром или как он там в Мск называется. Платишь 2000 руб., приходят бравые ребята и отрезают тебе трубу. Для чего это надо? Во-первых, чтобы арендаторы не спалили/взорвали дом. Во-вторых, студия №2 формально является жилой комнатой и ставить туда газовую плиту нельзя. А если поставить СВЧ или переносную электроплитку, то можно, ибо комната от этого не становится кухней.

   Кроме того, можно убрать дверь на балкон (в идеале — и подоконный блок), утеплить балкон. Так делать нельзя, но нарушение настолько мелкое, что вероятность опиздюливания со стороны кого-бы то ни было стремится к нулю.

  То есть формально мы вносим следующие изменения: перенос межкомнатных дверей в ненесущих стенах в коридоре, постройка кладовки на кухне. Это выйдет недорого (тысяч 20-25 с проектом) и абсолютно легально. В случае, если к нам придет ЖилИнспекция (раз в 1000 лет), устранение нарушений займет не более часа: выносим унитаз из кладовки…и всё=) Именно поэтому так важно иметь два стояка, разнесенные ванную и кухню, простые стены. Старая хрущевка не прокатит.

Экономическое обоснование

   Ипотеку учитывать не будем. Кому интересно, может прикинуть  (получается порядка 14-15% годовых, с мат.капиталом под 17%). Второй момент — застройщик теоретически даст скидку 5% при оплате разом. Хотя какой нахуй теоретически? Увидит мешок с деньгами и сразу сделает скидку.

   Начальные вложения: 3 млн. 705 тыс. руб.

   Срок строительства: 1.5 года

   Упущенная выгода: 560к (деньги то вложены, а могли бы приносить прибыль)

   Затраты на ремонт: 300к

   Затраты на мебель и технику: 250к

   Валовые затраты: 4 млн. 815 тыс. (или 2 407 500 руб. за студию)

  Теперь перейдем к доходам. Котельники — конечная станция, здесь мало новостроек, поэтому объективно оценить ставку аренды сложновато. На Выхино есть объекты за 24-25к, но новостройки ценятся выше по ряду причин (больше парковка, нет тараканов, не засраны стояки и т.п.). Всё же будем считать, что каждую студию мы сдадим за 25к/мес.

   Доход: 600к/год (12.5% годовых).

   Но это что-то из области максималки, реально же здесь будут: простои помещения, ремонт, уборка. Будем считать, что арендатор меняется раз в год и простой составляет 2 недели. В это же время требуется тщательная уборка на 3 тыс.руб. Ремонт полностью требует обновления раз в 7 лет. Значит, из 600к нужно вычесть (30+3+36)=69к.

   Итого, объективная доходность составит 11% годовых.

Три студии из двушки

   Посмотрите на эту чудесную планировку двушки. Оптимальная площадь 65 квадратов, два стояка разведены так, что можно сделать из них 3 полноценных разводки сантехники. Вход в квартиру прямой и посередине, без ненужных заворотов.

11

   На мой взгляд, просто конфетка. Ценник 6 млн. руб. Пишу порядок цифр, т.к. цены почему-то меняются каждые две недели. Ну, повышение понятно, ибо дом строится, а вот понижение (очень редкое) связано с открытием продаж новой партии квартир. В общем, на конец октября самая дешевая цена была в районе 5900к.

11

   Что здесь нужно сделать: заложить проход на кухню и сделать его со стороны входного коридора. В самом коридоре разбить стеной две части и поставить двери. А, ну, ещё возвести санузел на кухне, но это аналогично предыдущей перепланировке.

   Здесь затраты составят 5605+840+300+400 7145к руб. (или 2 381 600 руб. за студию). По деньгам выходит дешевле, чем переделывать однушку, а сами студии получаются большего размера: 19, 19, 21 кв.метров, что уже вполне себе стандарт.

   Доходность будет примерно на том же уровне: около 11% годовых.

Совместное инвестирование

   У вас есть 4 или 6 свободных миллионов рублей, которые вы готовы инвестировать в недвижку? Вот, и у меня нет. В пределе у меня скапливается 1, ну 1.5 ляма, а потом начинается «деньги жмут карман», когда хочется их куда-то пристроить. Конечно, можно заюзать ипотеку и приобрести помещение без скидки, да ещё уплатив всякие комиссии. В ипотеке тоже есть свои плюсы и с ней прибыльность может быть даже выше, чем без неё. Но, если за вменяемые проценты ипотеку не дают, то остается последний выход: совместное инвестирование.

   Суть вот в чем: два чела скидываются по 2 ляма и покупают однушку. Или 3 чела покупают двушку. У каждого в праве собственности будет 1/2 или 1/3 доли. Когда дом достраивают, просто делаем перегородку, делим на студии. И у каждого будет своя студия: можно делать что угодно, хоть самому жить, хоть в аренду сдавать. Очень похоже на , но здесь у тебя крупный «пакет акций» и в целом более понятная схема работы.

   У меня все деньги кончились и на очередной раунд инвестиций наберутся к апрелю-маю 2017. В это же время ожидается начало продаж 4 и 5 корпусов. Думаю, на старте продаж цены будут интересные. Так что, если кому интересно — пишите на почту , обсудим. Впрочем, если удастся к этому времени получить мат.капитал, то скорее всего возьму трешку в ипотеку.

Входящие запросы:
  • оранж парк шахматка официальная
  • разделение квартиры на две студии
  • как сделать студии из квартиры
  • сделал из двушки 3 студии
  • КАК ИЗ ОДНОЙ КВАРТИРЫ СДЕЛАТЬ ДВЕ СТУДИИ
  • из однушки в двушку реальные фото
  • как сделать из однушки две студии
  • как сделать из однушки две студии проекты
  • разделил квпртиру на студии
  • две студии из однушки

Источник: http://skrudzh.com/pik-oranzh-park/


Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя

Как сделать так чтобы люди работали на тебя